孤独死は事故物件になる？基準や事後の対応、対策について解説！

日本では高齢化が進み、特に単身世帯が増加しているため、孤独死のリスクが年々高まっていることが懸念されています。
賃貸物件や分譲マンションのオーナーにとっては、入居者が孤独死した場合の対応や、それが事故物件として扱われるかどうかが大きな懸念事項となります。
本コラムでは、孤独死が事故物件になる基準や、発生した際の対応方法、さらには未然に防ぐための対策について詳しく解説します。

事故物件とは？

事故物件とは、過去に自殺や他殺、火災、孤独死などの事情で入居者が亡くなった物件のことを指します。
これらの物件は、他の一般的な物件に比べて心理的な影響を与えるため、賃貸契約の際に告知義務が発生することが多いです。
心理的瑕疵物件として認識され、次の入居者に対してその事実を伝える必要があり、告知を怠ると法律的な問題にもつながります。
事故物件に関して、物件を所有するオーナーや管理会社が直面するのは、この「告知義務」を適切に履行しなければならないことと、その後の入居者の募集で心理的瑕疵が影響を与えることです。
そのため、できる限り事故物件を防ぐ方法を取り入れておくことが重要です。

孤独死があった物件は事故物件になる？

孤独死が発生した場合、その物件が事故物件として扱われるかどうかは、死亡の状況や発見のタイミングによって変わります。

孤独死が原因で事故物件になるケース

• 長期間発見されず、腐敗や異臭が発生した場合

死後発見されるまでに数日以上経過すると、物件内で腐敗が進み異臭が発生することが多く、近隣住民への影響や物件の再利用に問題が生じます。

• 自殺や事件性がある場合

自殺や他人による事件で死亡した場合、物件が事故物件として扱われます。
これは心理的な影響が大きいため、次の入居者に告知義務が発生します。

• 近隣住民からの苦情が発生し、周囲に広まった場合

周囲に死後の異臭や異変を気づかれた場合、物件が事故物件としての印象を与えるため、周辺住民の知識に広がることが問題となります。

• 体液や血液の染み込みがあり、通常の清掃では原状回復が困難な場合

体液や血液が染み込んだ場合、専門業者による特殊清掃が必要となり、その清掃作業に費用がかかるため、再販時に問題になります。

孤独死が原因で事故物件にならないケース

• 自然死や病死で、すぐに発見された場合

早期に発見されることができれば、事故物件とは扱われません。
また、死後の影響も少なく、清掃のみで対応可能なことが多いです。

• 事件性がなく、遺族が速やかに対応した場合

自然死や病死であれば、遺族が速やかに適切な対応を取ることで、事故物件にする必要がないケースもあります。

• 病院や介護施設で亡くなった場合

施設での死亡は賃貸物件ではないため、事故物件としては扱われません。