病死は事故物件につながる？告知義務や対策方法についても解説

(公開：2025/04/03)

物件管理において、入居者の病死は避けられない事態の一つです。
しかし、その後の対応を誤ると、物件が事故物件として扱われ、入居者の確保や物件の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
特に高齢者が一人で生活するケースが増え、病死のリスクが高まっている現在、入居者の安全確認や適切な対応はますます重要になっています。
本コラムでは、病死が事故物件に該当するかどうか、告知義務の有無、事故物件化を防ぐための見守り対策について、具体的な事例を交えながら解説していきます。
管理会社やオーナーとして、病死が発生した際に取るべき適切な対策を確認していきましょう。

病死が発生すると事故物件になる？
病死があった物件に告知義務は発生する？
事故物件にしないためには定期的な見守りが重要
まとめ

病死が発生すると事故物件になる？

入居者が病死した場合、その物件が事故物件として扱われるかどうかは、状況により異なります。
基本的には、病死や老衰などの自然死が原因であれば、物件は事故物件とは見なされません。
しかし、発見の遅れや遺体の状態によっては、事故物件に該当する可能性があります。
したがって、病死が発生した際には、迅速かつ適切な対応が求められます。

一般的な病死の場合

例：持病を患っていた高齢者が、自宅で静かに息を引き取った場合など
通常、入居者が病気や老衰などの自然死を遂げた場合、その物件は事故物件とは見なされません。
自然死は生理的な現象であり、特別な事件性や社会的影響を伴わないため、社会的にも問題視されることは少ないです。
たとえば、寝たきりの状態が長期間続いた場合でも、その死因が病気や老衰であれば、事故物件として扱われることは少ないです。
このようなケースでは、次の入居者に対して告知義務も基本的には発生しません。
しかし、自然死であってもその後の管理が不十分であれば、事故物件化するリスクが高まります。

発見が遅れた場合

例：夏場に一人暮らしの入居者が室内で亡くなり、発見まで数日を要した場合など
ただし、病死後の遺体発見が遅れると、物件が事故物件と見なされる場合があります。
例えば、孤独死としてニュースや新聞に取り上げられた場合、物件のイメージに悪影響を及ぼすことがあります。
また、遺体の発見が遅れ、当初は事件性が疑われた場合、社会的な不安が高まり、物件に対する信頼感が損なわれることがあります。
発見遅延の場合、室内に異臭や汚れが残り、特殊清掃が必要になる場合があります。
これにより、物件の価値が低下する恐れがあります。
特に、マンションなどの集合住宅では、異臭が隣の部屋にまで広がることがあり、他の入居者とのトラブルにもつながります。
このため、遺体の発見が遅れないようにするための対策が求められます。

病死があった物件に告知義務は発生する？

病死が発生した場合、告知義務が発生するかどうかは、その死因やその後の状況によって異なります。
基本的に、自然死であれば告知義務はありませんが、特殊なケースでは説明が求められることがあります。

基本的には告知は必要ない

病死が自然死であった場合、法的には告知義務は発生しません。
自然死は不動産の価値に直接的な影響を及ぼすものではないと考えられています。
したがって、次の入居者に対して特別に説明する義務はなく、事故物件として扱われることもありません。
この点に関しては、法律や契約に基づくルールが存在するため、管理会社やオーナーとしても無理に告知をする必要はありません。
ただし、前述のように特殊な事情が発生した場合には告知が求められることもあります。

告知が必要になる状況

ただし、以下のような場合では、告知義務が発生することがあります。

発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合

遺体の発見が遅れ、室内に腐敗臭が残ったり、大掛かりな清掃が必要となった場合、物件の状態が大きく損なわれます。
このような状況では、次の入居者に対して告知する義務が発生する可能性があります。
特に清掃費用が高額になる場合や、部屋の状態が極端に悪化している場合には、事前に説明を行うことが求められます。
清掃費用や修復にかかる金額が大きくなることが予想されるため、物件を次に貸し出す際の信頼性に関わる問題となります。

事件性が疑われた場合

遺体の発見が遅れ、当初は事件性が疑われた場合や、警察の捜査対象となった場合、物件の社会的イメージが悪化することがあります。
また、メディアに報道されて社会的に広く認知された場合も、次の入居者に対して説明を行う義務が発生することがあります。
事故物件として扱われるリスクが高くなるため、早期の告知や適切な対応が重要です。
告知しないことでトラブルが発生する可能性があるため、できるだけ早期に説明を行い、入居者の不安を解消することが求められます。

事故物件にしないためには定期的な見守りが重要

病死を事故物件にしないためには、定期的な見守りが不可欠です。
特に高齢者の単身入居者が増えている現在、管理会社やオーナーが積極的に見守りを行うことで、事故物件化を防ぐことができます。

親族や近隣住民による安否確認

親族や近隣住民が定期的に連絡を取り合い、入居者の健康状態を把握することが重要です。
これにより、異常が発生した際に迅速に対応することが可能となり、遺体発見が遅れることを防ぐことができます。
また、親族や近隣住民とのつながりが強いほど、入居者の孤立感を軽減でき、早期に異常を察知することができます。
入居者が孤独であると、異常を知らせる手段が限られてしまうため、周囲の人々が協力して安否確認を行うことが求められます。

定期的な訪問や電話での連絡

管理会社やオーナー自身が、定期的に入居者を訪問したり、電話で連絡を取ることも重要です。
定期的な安否確認を行うことで、異常が早期に発見され、事故物件化を防ぐことができます。
訪問の際には、健康状態や日常生活の様子を確認し、異常がないかどうかをしっかりと把握することが大切です。
これにより、入居者の安全を守り、物件の価値を維持することができます。

見守りサービスの活用

近年では、見守りサービスを導入することが一般的になっています。
例えば、ホームネット株式会社が提供する「HNハローライト」は、以下のような特徴を持つ見守りサービスです。

電球の利用状況を把握

トイレや廊下など、日常的に利用する電球の使用状況をセンサーで検知し、一定時間利用がない場合に異常と判断します。
これにより、入居者の生活リズムの変化を把握し、異変を早期に察知することが可能です。

設置が容易

既存の電球と交換するだけで設置できるため、大掛かりな工事は不要です。
入居者に大きな負担をかけることなく導入することができます。

駆けつけサービスの付帯

異常が発生した場合には、ご親族や管理会社様に代わって、提携している警備会社のスタッフが速やかに駆けつけるサービスが含まれています。
これにより、迅速かつ適切な対応が可能となり、入居者やご家族の負担を軽減します。

万が一の際の費用補償

居室内で亡くなってしまった際の現状回復費用等の費用補償が付帯しています。
この補償により、万が一の際の負担を軽減することができます。

まとめ

入居者が病死した場合、その物件が事故物件として扱われるかどうかは、死亡の状況やその後の対応によって異なります。
自然死であれば、基本的には事故物件にはならず、告知義務も発生しません。
しかし、発見が遅れたり、事件性が疑われたり、特殊清掃が必要な状況が発生した場合は、物件のイメージや価値に影響を与える可能性があります。
そのため、適切な見守りや対応が事故物件化を防ぐために重要なポイントとなります。

特に、高齢者の単身入居が増えている現代において、定期的な安否確認や見守りが重要です。
入居者の安全を守り、物件価値を維持するために欠かせません。
管理会社やオーナーが積極的に見守り対策を講じることで、事故物件化を防ぎ、安心できる住環境を提供することができます。

「HNハローライト」や「見まもっTEL」といった見守りサービスを導入することで、定期的に入居者の安否を確認できるため、異常を早期に察知し、迅速な対応が可能となります。
これにより、入居者の安全を確保し、物件の価値を保つことができ、管理会社やオーナーにとっても大きなメリットとなります。

詳しくは、ホームネット株式会社が提供する「HNハローライト」のサービスをご覧いただき、事故物件化を防ぐための見守り対策を今すぐご検討ください。