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事故物件の告知義務はいつまで? 大手不動産管理者が知るべき最新ルールと対策

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事故物件の告知義務はいつまで? 大手不動産管理者が知るべき最新ルールと対策

事故物件の告知義務が求められる期間は、売買契約における告知義務:時効なしとなっています。

近年の法改正や社会的関心の高まりにより、事故物件の告知義務の適用範囲や対応方法に注意が必要です。
特に「告知義務はいつまで続くのか?」という点は、不動産業界での大きな疑問の一つでしょう。

そこで本記事では、事故物件の告知義務に関する最新ルールや、実務で注意すべきポイントについて解説します。

事故物件の定義と告知義務の背景

まずは、事故物件の定義と、告知義務が課せられた背景について、確認しておきましょう。

事故物件とは何か

事故物件とは、過去に事件や事故、自然死など、特定の事情により心理的な負担を感じる可能性のある物件を指します。
特に、物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものを指します。
ただし、厳密な定義はなく、死亡原因によって事故物件と呼ばれないケースもあります。

たとえば、以下のような場合に事故物件と呼ばれます。

  • 孤独死
  • 自殺
  • 殺人事件
  • 事故死
  • 火災や災害による死亡

 

告知義務が必要な理由と背景

こうした事故物件に関する情報は、宅地建物取引業法や民法によって、不動産管理会社やオーナーから潜在的な借主や購入者に伝えることが義務付けられています。

この義務を果たさない場合、借主から契約解除や減額請求、最悪の場合は損害賠償を請求される恐れがあります。

「事故物件」の告知義務は主に宅地建物取引業法第47条に基づいていますが、具体的な告知の範囲や期間については明確に規定されていません。
そこで、国土交通省が2021年10月にガイドラインとして「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」を取りまとめ、公表しました。

賃貸契約における告知義務の期間:おおむね3年

先述のガイドライン「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」によれば、賃貸物件では、事故物件の告知義務期間が一般的に「事故発生から3年間」とされています。

これは、不動産取引における慣例として多く採用されていますが、法的な明確な規定はありません。そのため、物件の状況や地域の慣行に基づき、対応する必要があります。


特殊清掃が必要なケースや社会的影響が大きい場合の告知義務の延長

事故物件が特殊清掃を要するようなケース、あるいは事件性が高く社会的影響が大きい場合には、告知義務が3年を超えて長期化することがあります。

【例】

  • 殺人事件や大規模な災害による死亡事故が発生した場合
  • 地域社会で事件が大きく報道された場合

こうしたケースでは、告知義務が物件の長期的な運用にも影響を及ぼす可能性があるため、管理者は慎重に対応する必要があります。

 

売買契約における告知義務:時効なし

売買契約においては、事故物件であったことを告知する義務が明確な期間で限定されるわけではありません。
購入者が心理的瑕疵により物件価値を判断する権利を侵害しないため、経過期間にかかわらず、事故内容を開示する必要があります。

実務でのポイント

売買契約における告知義務の実務上のポイントは、次の2点です。

  • 事故内容の詳細記録…不動産業者やオーナーは、事故発生時の対応や特殊清掃の履歴などを正確に記録しておく。
  • トラブル防止のための書面化…契約書に告知内容を記載し、双方の合意を明確にする。

 

告知義務が発生する具体的なケース

事故物件の告知義務が発生する条件は、事故の種類や発生場所によって異なります。
不動産管理者は、どのような場合に告知が必要になるのかを理解し、適切に対応することが求められます。

ここでは、主なケースを3つ取り上げて、解説します。

自然死・不慮の事故の告知義務の有無

自然死や不慮の事故の場合、必ずしも告知義務が発生するわけではありません。
重大な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知義務が発生します。

告知が必要なケース

自然死や病死であっても、孤独死で発見が遅れた場合、物件に臭気や汚染が発生し、心理的負担が大きいと判断される場合は告知が必要です。
また、事故や事件性が明らかで、物件に心理的瑕疵を与える可能性がある場合も告知が必要です。

 

告知が不要なケース

自然死で即時に対応され、物件に物理的・心理的な影響がほとんど残らない場合は告知義務が発生しないことがあります。

適切な対応を判断するためには、物件の状態や周辺地域の反応も考慮し、弁護士や専門家の助言を得ると良いでしょう。

 

隣接住戸や共用部分での事故があった場合の対応

事故が発生した場所が住戸内ではなく、隣接住戸や共用部分である場合でも、告知義務が発生するケースがあります。

 

告知が必要なケース

隣接住戸で発生した事件や事故が、心理的影響を与える場合や、共用部分での死亡事故(エレベーター内や階段など)により、物件全体に影響が及ぶと考えられる場合は、告知が必要だと考えられます。

 
対応策

  • 入居希望者には、発生場所と物件への影響を正確に伝える。
  • 共用部分の清掃や改善を迅速に行い、入居者の不安を軽減する。

 

特殊清掃が必要な場合の具体例と対応策

特殊清掃が必要になるケースでは、心理的瑕疵が強く認識されるため、必ず告知義務が発生します。

たとえば、以下のようなケースです。


  • 孤独死…長期間発見されなかった場合の腐敗臭や汚染。
  • 事件現場…血液や体液の汚染が発生した場合。
  • 火災事故…煙やすすによる壁や設備の汚染。

 
対応策

  • 専門業者による清掃を徹底し、臭気や汚染を完全に除去する。
  • 清掃後にオゾン脱臭やリフォームを行い、物件の印象を改善する。

 

告知義務を果たす際の注意点

事故物件における告知義務を適切に果たすためには、法律遵守だけでなく、入居者や遺族への配慮を欠かさないことが重要です。

不動産管理者が信頼を維持し、トラブルを未然に防ぐために留意すべきポイントを以下にまとめてご紹介します。


口頭より書面での告知が推奨される理由

告知義務を果たす際、書面での明確な記録を残すことが重要です。口頭での説明は、内容が曖昧になったり、後でトラブルにつながったりする可能性があるためです。

書面で告知するメリット

  • 証拠として残せる…万が一のトラブル時に、書面が証拠として機能します。
  • 正確な情報提供が可能…事故内容やその対応経緯を正確に記載できるため、情報の漏れや誤解を防げます。
  • 心理的な安心感の提供…借主や購入者に対し、透明性の高い対応を示すことで信頼を得られます。

書面には以下の内容を盛り込むと良いでしょう。

  • 事故発生日時と内容
  • 対応の詳細(特殊清掃やリフォーム実施の有無)
  • 不動産管理者としての対応履歴

契約書や重要事項説明書にこれらの情報を明記し、双方で確認を行うことが必要です。

 

故人や遺族への配慮の重要性

告知義務を果たす際、不動産管理者として故人や遺族への配慮を欠かさないことが信頼関係構築の鍵となります。法律に従うだけでなく、関係者の感情に配慮した対応を心がけるべきでしょう。

以下に、ポイントをご紹介します。

 

情報の取り扱いに慎重を期す

  • 故人や遺族のプライバシーを守り、過度な詳細情報の開示は避ける。
  • 報道や地域社会の関心が高い場合でも、関係者への配慮を最優先とする。

 

丁寧で誠実な対応

  • 遺族や借主に対して、冷静かつ感情的な配慮を持った言葉で説明を行う。
  • 事故物件が心理的に与える影響を軽減するため、前向きな提案やリフォーム内容を共有する。

 

第三者機関の活用

  • デリケートな対応が求められる場合、弁護士や専門家を交えた対応を検討する。
  • 公平性を保ちつつ、双方の納得感を得られる対応を行う。

 

告知義務違反のリスクとその影響

事故物件における告知義務を果たさない場合、不動産管理者やオーナーは法的・経済的なリスクを負うことになります。

信頼の低下やトラブルを回避するために、告知義務違反がもたらす具体的な影響を理解し、適切な対応を心がけることが重要です。

損害賠償請求

告知義務違反の最も深刻なリスクは、損害賠償請求です。
事故物件であることを隠して契約を締結した場合、借主や購入者から心理的損害や経済的損害に対する賠償を請求される恐れがあります。

具体例

  • 借主が心理的瑕疵により物件から退去を希望した場合、引越し費用や精神的苦痛に対する賠償を請求されることがあります。
  • 購入者が物件価値の低下を理由に、損害賠償を求めるケースもあります。

 

契約解除

告知義務違反により、賃貸や売買契約が解除される可能性もあります。
借主や購入者が「契約締結時に十分な情報が開示されていなかった」と主張した場合、契約の有効性が問われることがあります。

具体例

  • 借主が事故物件であることを知った際、契約を解除し、賃料の返還を求める。
  • 購入者が契約解除を要求し、購入代金の返還と補償を求める。

減額請求

事故物件であることを隠して契約した場合、借主や購入者から賃料や売買価格の減額請求を受ける可能性があります。これは、心理的負担が大きい物件として評価された場合、市場価値が低下するためです。

具体例

  • 事故物件であることを知った借主が、賃料の10から30%の減額を要求する。
  • 購入者が売買価格の見直しを要求する。

 

補償請求

入居者が事故物件であることにより、物理的または心理的損害を被った場合、補償請求を受ける可能性があります。

具体例

  • 孤独死が発生し、その後の特殊清掃やリフォームが適切でなかった場合、入居者が健康被害を訴える。
  • 入居者のプライバシー侵害や生活環境の悪化により、補償を求める。

 

見守りサービスで事故物件のリスクを軽減する方法

事故物件の告知義務を適切に果たすだけでなく、再発防止策を講じることも、不動産管理者にとって重要な責務です。

近年、注目されている見守りサービスは、入居者の安全を確保し、不動産の価値を守る有効な方法として活用されています。
ここでは、SIM内蔵LEDライトを活用した見守りサービスを中心に、その効果と導入のメリットを解説します。

SIM内蔵LEDライトを活用した見守りサービス

さまざまな見守りサービスの中でも、SIM内蔵型LEDライトを活用した見守りサービスが注目されています。

これは、トイレなど、毎日使う電球をSIM内蔵型のLED電球に変更し、使用状況を確認するという仕組みです。
一定時間、使用がなかった場合を異常として検知し、管理者や家族通知します。

主な特徴

  • 設置が簡単(工事不要)
  • 異常を検知すると、管理者や家族に自動で通知が送られる


孤独死などのリスクを軽減し、事故物件としてのリスクを未然に防ぐことが可能です。

事故の早期発見と不動産価値の維持に貢献する見守り対策

見守りサービスを導入することで、事故の早期発見が可能になり、不動産価値の維持に大きく貢献します。

見守りサービスの導入メリット

  • 事故物件化の防止…入居者の異常を早期に検知することで、孤独死やその他の事故を未然に防止することが可能です。
  • 安心感の向上…入居者だけでなく、その家族や地域社会にも安心感を提供できます。
  • 物件の競争力向上…見守りサービス付きの物件は、安心感を求める入居者にとって魅力的で、賃貸契約率の向上につながります。


なお、ホームネットでも、SIM内蔵LEDライトを活用した「HNハローライト」と、自動音声による安否確認コールを活用した「見まもっTEL」の2つの見守りサービスを提供しております。

サービスの詳細については、下記のリンクをご覧ください。

週に2回のお電話で、しっかり入居者の体調を把握されたい管理会社に向けたサービスです。
電話に出られなかったり、体調がすぐれない場合は、設定した連絡先へメールで異常が通知されます。

電球を使った見守りなので、入居者に負担をかけずにお過ごしいただきたい管理会社向けのサービスです。
異常を検知したら、入居者への連絡から関係連絡先への連絡、ご自宅への訪問確認まで行いますので、仕組みはシンプルでも異常検知後は、手厚い安否確認を行います。


まとめ

事故物件の告知義務は、不動産管理者やオーナーにとって避けて通れない課題です。

しかし、適切な情報開示とリスク管理によってこの問題は解決できます。
透明性を保ちながら、入居者や購入者に安心感を提供することで、物件の信頼性を向上させることができます。

また、「HNハローライト」のような見守りサービスを取り入れて管理体制を構築することで、さらに一歩進んだ物件運営を実現できるでしょう。


ホームネット株式会社

著者情報

ホームネット株式会社 大橋 和之

10年以上にわたり、ホームネット株式会社で、よりよい高齢者サービスの持続的な提供のため、世の中の変化や需要を把握し、市場に広めることを心掛け日々活動しています。
私生活では、ロードバイクで河川敷を走ったり、仲間とキャンプなどを楽しんでいます。



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