事故物件による家賃下落を防ぐには？資産価値を守るための「早期発見」の重要性

所有する物件で予期せぬ事態が起きた際、次の入居者様を迎えるためには、どうしても家賃の調整を検討しなければならないケースが少なくありません。
周辺の似たようなお部屋と比べても、かなり低い賃料を設定しなければ入居が決まりにくいこともあり、オーナー様や管理会社にとっては非常に大きなリスクとなります。

しかし、事故物件のリスクは「起きたあとにどうするか」以上に「どうすれば防げるか、あるいは影響を小さくできるか」を考えることがとても大切です。
前もって見守りの仕組みを整えておくことは、入居者様の安心につながるだけでなく、結果としてお部屋の価値を長く守ることにも結びつきます。

この記事では、家賃への影響や最近の傾向、そして大切な物件を守るために今からできる準備について、分かりやすくご紹介します。

【原因別】事故物件の「家賃」下落率の目安

万が一、事故物件となってしまった場合、家賃は一般的な相場よりも抑えた設定にせざるを得ないのが現状です。
値下がりの度合いは、亡くなられた原因や状況、発見までに経過した時間などによって変わってきます。

他殺の場合

賃料への影響が最も大きくなる傾向にあります。
周辺相場から50％〜70％ほど調整しなければ、新しい入居者様を迎えるのが難しいことも少なくありません。
社会的な関心が高い事件などの場合は、数年間は空室が続いてしまったり、長期的な賃料の見直しが必要になったりと、賃貸経営において非常に大きなリスクを伴います。

自殺の場合

一般的には、相場から30％〜50％程度の下落を見込んでおくのが現実的です。
告知義務も概ね3年程度継続することを踏まえ、中長期的な視点で安定した経営プランを再構築していくことが大切になります。

孤独死・自然死・病死の場合

老衰や病気による自然死であれば、原則として賃料への影響は限定的（0〜10％程度）と言われています。

ただし、発見までに時間がかかってしまった場合は、状況が異なります。
特殊清掃を必要とする状態になると、次に入居される方への配慮（心理的瑕疵）が必要と判断され、結果として20％〜50％程度の減額を検討せざるを得ないのが一般的です。
つまり、たとえ自然死であっても、いかに「早期発見」できる体制を整えておくかが、その後の賃貸経営の分かれ道となります。

なぜ家賃を下げる必要があるのか？「3つの要因」

事故物件となった際に、なぜ周辺の家賃相場よりも大幅な値下げが必要とされるのでしょうか？
これは、不動産賃貸市場の仕組みと、入居される方の心理的はハードルという２つの大きな理由があります。

ここでは、主に影響を及ぼす3つの要因について解説します。

1. 入居希望者の心理的抵抗感

「以前、人が亡くなった部屋」に対して、どうしても不安や抵抗を感じてしまう方は少なくありません。
特に今の時代はSNSなどで情報が広まりやすいため、一度ついたマイナスなイメージを消すには、どうしても時間がかかってしまいます。

他のお部屋と比較されたときに、「この安さなら納得できる」と思っていただくための決め手として、価格を下げるという選択が必要になるのです。

2. 物件の物理的状態

もし発見が遅れてしまった場合、床や壁に汚れがついたり、消えにくい臭いが残ったりと、お部屋自体が傷んでしまうことがあります。
特殊清掃できれいに取り除けたとしても、「特別な清掃が必要な状態だった」という事実は、物件のイメージに影響を与えます。

そのマイナス分を補って、物件の価値を納得感のあるものにするためには、相場より家賃を下げるのが現実的な方法となります。

3. 告知義務の発生

宅地建物取引業法に基づき、事故の内容によっては賃貸借契約時に「心理的瑕疵」として告知義務が生じる場合があります。
特にお亡くなりになってから期間が短い場合は、次に入居される方へしっかりと説明する責任があります。

マイナスな情報を正直にお伝えすることは、「1. 心理的抵抗感」を引き起こしやすくなります。だからこそ、「条件面でのメリット」を提示して、バランスをとることが重要になるのです。

国交省ガイドラインが定める「事故物件」の境界線

2021年に国土交通省が発表したガイドラインにより、告知の基準は明確化されました。

ポイントは発見までの時間と特殊清掃が行われたかどうか

ここで注目すべきは、「死因」そのものよりも「発見までの期間と部屋の状態」です。
自然死であっても、遺体の腐敗により特殊清掃（消臭や除菌など）が行われた場合は、告知義務が発生する可能性が高まります。

リスクが高まるのは「夏場の2～3日」

特に夏場は、わずか2～3日の遅れが致命傷になりかねません。
冬場でも、暖房器具の使用により同様のリスクがあります。

事故物件の告知義務について詳しくは、下記の記事をご覧ください。

【関連記事】
事故物件の告知義務はいつまで？ 大手不動産管理者が知るべき最新ルールと対策

家賃だけではない！事故物件化で発生する「3つの見えない損失」

事故物件になると家賃が下がるだけでなく、オーナーや管理会社にほかにも様々なコストや負担がかかってきます。

原状回復費および遺品整理の負担

孤独死などが発生した際、室内を再び貸し出せる状態に戻すためには、特殊清掃やリフォーム、遺品整理といった通常よりも多くの費用が必要になります。

一般社団法人 日本少額短期保険協会が公表した「第10回孤独死現状レポート（2025年版）」の統計データ（支払保険金実績）によると、1件あたりの平均費用は以下の通りです。

出典：第10回 孤独死現状レポート（2025年版）｜一般社団法人 日本少額短期保険協会

これらを合わせると、1件につき平均約79万円ほどの予期せぬ出費をカバーしなければならない計算になります。
もし発見が遅れてしまい、お部屋のダメージが深くまで及んでしまうと、さらに費用が膨らんでしまうケースも少なくありません。

こうした費用は、基本的にはオーナーや管理会社が準備することになるため、万が一の事態を想定して「前もって備えておくこと」が、安心への第一歩となります。

次の入居者が決まるまでの期間（空室の影響）

一度「あのお部屋で何かあったみたい」という噂が広まると、募集を出してもなかなか内見に繋がらない時期が続いてしまうことがあります。
お部屋によっては、数ヶ月から、時には年単位で時間がかかるケースも珍しくありません。
物件全体のイメージに影響が出てしまうと、他のお部屋の入居状況にも関わってくるため、
こうした「目に見えにくい影響」はオーナーや管理会社にとって大きな悩みとなります。

オーナーや管理会社の精神的負担

現場の確認、遺族や近隣住民への説明など、事故が起きたあとの対応は心身ともに大きな負担となります。
こうした慣れない対応に多くの時間とエネルギーを費やすことで、管理会社の本来の営業活動が思うように進まなくなってしまう側面もあります。

大切な資産を守るための「3つの見守り対策」

もし事故が起きてしまったあとに対策をしても、一度下がった物件のイメージを元通りにするのは、どうしても時間がかかってしまいます。
早い段階から準備をしておくことで、万が一のときのダメージを最小限に抑えられ、結果として「長く、安心して貸し出せる物件」を守ることに繋がります。

今、注目されている3つの対策をご紹介します。

1. 訪問

定期的な巡回訪問によって入居者の安否を確認する方法です。
スタッフが共有部の清掃や点検と合わせて、郵便受けに新聞やチラシが溜まっていないかを確認し、場合によっては部屋を訪問します。

直接お顔を見られる安心感はありますが、管理するお部屋が多くなると、すべての方を見守り続けるのは、時間や手間の面で少し難しくなってしまうのが悩みどころです。

2. 行政の見守り・配食サービス

自治体の見守りネットワークや、お弁当を届けてくれる配食サービスなどを活用する方法です。

1. 見守りネットワークの活用…地域包括支援センターと連携し、高齢入居者の情報を共有しておくことで、専門員や民生委員の方に定期的にお声がけをしてもらえる場合があります。
2. 配食サービスの導入…お弁当を直接手渡す際に様子を確認してもらう仕組みです。万が一の連絡先を共有しておけば、発見が遅れるリスクを下げられます。

地域全体で支える安心感がありますが、利用条件が限定的であったり、土日祝日の対応が難しかったりと、対応の早さにバラつきが出てしまうことがあります。

3. 電球1つで見守る「HNハローライト」の活用

「ハローライト」は、ホームネット株式会社が提供する見守りサービスです。
これは、LED電球とSIMが一体化した見守りサービスです。大がかりな設置工事やWi-Fi環境は一切不要で、今ある電球を1個交換するだけで見守りが可能になります。

「一定時間未使用」を検知し、お知らせ

トイレや廊下など、毎日必ず使う場所の電球を「HNハローライト」に変えるだけで、電球が点灯・消灯した記録をシステムがチェックします。
もし、一定時間一度も動きがない場合は、実際にご利用されている方のご自宅にお伺いするプランや、ご家族や管理会社など、事前登録先へ自動でメールで通知されるプランがあります。

これにより、万が一の際も早期発見が現実的になります。特殊清掃が必要になる前に駆けつけることができれば、告知義務の発生を抑え、物件の価値を維持することが可能になります。

まとめ

事故物件による影響は、賃貸経営における決して小さくないリスクです。
しかし、その大きな原因である「発見の遅れ」を防げれば、ダメージを最小限に抑えることができます。

見守りサービスの導入には多少の費用がかかりますが、万が一の際の大きな負担や、その後の長い空室期間を考えれば、物件の価値を守るための「賢い備え」と言えるはずです。

ホームネットでは、電球を取り換えるだけで安否確認ができる「HNハローライト」や、お電話で安否確認ができる「見まもっTEL」、スマホに無料アプリをインストールするだけで安否確認ができる「GOOSE（グース）」など、物件の特性や入居者様のライフスタイルに合わせた多様な見守りサービスを提供しています。

「高齢入居者の受け入れに不安がある」「大切な物件の価値を長く守りたい」とお考えの皆様、ぜひ一度、私たちに気軽にご相談ください。

詳しくは、公式サイトをご覧ください。
https://www.homenet-24.co.jp/