賃貸物件における見守りサービスの重要性と選び方

管理会社が空室対策のひとつとして考えられていた高齢者の受け入れですが、少子高齢社会の現在、高齢者は空室への対策ではなく、他の世代の入居者と同様、当たり前に受け入れなければならない時代になりつつあります。

とはいえ、単身高齢者の受け入れには、抵抗を示す管理会社やオーナーはまだまだ存在します。今回は、高齢者の受け入れに対する懸念と、懸念を払拭するためのサービスの一つである見守りサービスについて解説していきます。

単身高齢者受け入れの懸念事項

賃料延滞への懸念

仕事のリタイアによる収入減により、賃料の延滞発生を懸念される管理会社やオーナーがいますが、弊社の統計においては、むしろ高齢入居者のほうが、賃料の延滞が発生しにくいという結果になっています。
また、家賃保証会社を活用することで賃料延滞へのリスクは限りなく少なくすることが可能です。

死亡リスクへの懸念

人生において、「死」という事実は、必ず訪れます。また高齢者となるとそのリスクは大きく高まります。この事実が、賃貸物件を取り扱ううえでどのようなリスクを抱えているかを認識し、適切に対策する必要があります。

残置物

単身高齢者の中には、身寄りの者がいないケースも多く、推定相続人の確保が難しいケースが多くなり、残置物の取扱いに手間と時間を要するリスクがあります。
こうした問題を受けて、2021年に【残置物の処理に関するモデル契約条項】が策定・公表されています。実際、このモデル契約条項がどのように評価され、活用されていくかは、まだケースが少なく、今後も継続的な情報収集が必要です。
残置物の撤去費用や、撤去までの賃料については、家賃保証会社の利用などを検討し、リスク回避するのが良いでしょう。

原状回復費用

原状回復費用は、賃貸借契約が終了する際、賃貸人の原状回復責任があるが、孤独死等により発見が遅れた場合、一般的な原状回復にあわせて特殊清掃が必要となります。しかし発見が遅れたことが、「賃借人の故意・過失・善管注意義務違反」に該当するとは言い難く、当該費用が賃貸人負担となることが多いです。そのため、見守りサービスを導入し、発見を早くしたり、原状回復費用、遺品整理費用、死亡事故発生後の一定期間の空室分家賃、値引き期間の差額家賃の補償などが付いている家賃保証会社の利用を検討したりし、リスクを回避するのが良いでしょう。

事故物件化

【宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン】によると、孤独死等により発見が遅れ、特殊清掃が行われた場合は、取引の相手方等に告知する義務があるとされています。これを回避するためにも、やはり見守りサービスを使う等して、早期発見を目指すのが良いでしょう。

賃貸入居者に対する見守りサービスの重要性

前述した内容からもわかる通り、懸念事項のひとつである死亡リスクのなかでも特に原状回復費用と事故物件化への対策として、今最も注目されているのが見守りサービスです。
60歳を超えた単身高齢者を受け入れる場合、入居条件として見守りサービスへの加入を必須とする管理会社も増えてきています。
また、こういった条件を加えることで、これまで単身高齢者の受け入れに否定的だったオーナーへの単身高齢者受け入れの説得材料とすることが可能になりました。
また、アクティブシニアといわれるまだまだ仕事も続けているような方が、入居できないということも、この見守りサービスに加入することで解決することができます。

見守りサービスの選び方

見守りサービスは前述した通り、各社さまざまな種類のサービスが展開されており、全て一定の基準で入居者の異常を検知することが可能です。その中で選ぶべきポイントは、以下の３点です。

導入のしやすさ

サービスが開始される際に、導入のしやすさを評価する場合、以下の点に注意して選ぶのが良いでしょう。

• 管理会社が用意しないといけないものがあるか。
• 入居者が用意しないといけないものがあるか。
• 機器の購入が必要か。
• 機器以外で契約すべきものがあるか。

入居者の負担

見守りサービスを利用する中で、入居者がどのように見守られるのか、入居者へサービス内容を説明する際には重要になっています。以下の点に注意して選ぶのが良いでしょう。

• 定期的な点検は必要か。
• 定期的な機器に対する操作、対応が必要か。
• サービス利用料は適当か。

 

異常検知後の対応

見守りサービスを利用する中で、最も重要なのは異常を検知した後の対応です。
異常検知後にどのような動きをするのか、以下の点に注意して選ぶのが良いでしょう。

• 関係者（緊急連絡先や管理会社）にメールで通知される。
• 入居者へ電話等で安否確認を行い、結果が関係者へ報告がされる。
• 入居者宅へ直接訪問を行い、結果が関係者へ報告がされる。

安否確認がとれていない状態で報告を受け取った関係者は、必ず自ら安否確認を行わなければなりません。しかしながら統計によると、68％以上の関係者が異常検知を受け取っても、その後の安否確認が十分に出来ておらず、見守りサービスとは別の理由で異常に気付くこととなり、結果として居室の特殊清掃を行わなければならない状況に陥っています。
理由としては、サービス導入当初は意識が向いているものの、多忙さから対応が後手に回る、担当から引継ぎがされなかった等があります。
また直接訪問する場合においても、玄関先の呼びかけまでなのか、入室まで行い緊急時は救急の手配まで行うことができるのかなどを確認しておく必要があります。

まとめ

高齢入居者は若い人には不人気とされる低層の住居や、和室の住居も抵抗なく、むしろ好まれる傾向にあります。また、一度決まった物件には長く居住していただける傾向にあるので、高齢入居者の受け入れはネガティブな要素だけとは限らないことがわかります。
そんな高齢者の受け入れには死亡リスクという懸念がありますが、見守りサービスを上手く活用することで、その懸念を払拭することができます。
例えばホームネットでは、自動音声による電話による見守りから、電球を利用し、異常検知時には直接訪問による安否確認まで行うサービスまで、複数のプランを用意しています。

サービスの詳細については、下記のリンクをご覧ください。