入居者が高齢化したら管理会社はどう対応する？見守りサービス導入の流れと注意点を解説

少子高齢化が急速に進む中、賃貸住宅の現場でも「入居者の高齢化」への対応が急務となっています。

1. 「入居中に高齢化」が招くリスクとは？管理会社が直面する現場の課題

入居中の高齢化に対してなぜ今すぐ対策が必要なのか

契約書上は問題のない入居者であっても、10年、20年と月日が流れるうちに、いつの間にか身体機能が低下し、社会的に孤立してしまうリスクがあります。
管理会社がこれに気づかず放置してしまうと、ある日突然、孤独死問題等のトラブルに直面することがあります。

管理会社は「体調管理」を本来業務としないが、トラブルは避けられない

不動産管理会社の本来の業務は、建物の維持管理や家賃催促、契約手続き、入居者間のトラブル調整などであり、入居者の健康状態や体調の管理は業務範囲外です。

しかし、室内で体調急変や事故が発生すれば、第一報を受けるのは管理会社です。
「漏水トラブルの確認で室内に入ったら入居者が倒れていた」「異臭の通報を受けて警察立ち会いのもと鍵を開けた」といった事態に対応せざるを得ないのが管理会社の現実です。

孤独死発見まで3日以上かかるケースが6割超というデータが示す深刻さ

一般社団法人 日本少額短期保険協会の「孤独死現状レポート」によると、孤独死が発生してから発見されるまでの期間は、3日以上（「4～7日」「8～14日」「15～30日」「31日以上」の合計）が全体の6割以上を占めている
という極めて深刻なデータがあります。

発見が遅れれば遅れるほど、ご遺体の傷みは激しくなり、室内に染み付く異臭やダメージは深刻化します。
結果として数ヵ月におよぶ特殊清掃やリフォームが必要となり、その間の賃料収入の回収ができなかったり、物件全体の資産価値低下（事故物件化）を招くことになります。

早期発見体制の確立することでこういった事象を防ぐことができます。

2. 入居者の高齢化が進む背景

入居者の高齢化が進む背景と、それによる課題について、もう少し詳しく見ていきましょう。

2030年には単身高齢者世帯が約800万世帯に迫る見通し

日本の人口動態を見ても、高齢入居者の増加は一過性の問題ではありません。
国土交通省の資料によると、2030年には「単身高齢者世帯」が約800万世帯に迫ると見込まれています。

以前では家族と同居することが一般的だった高齢世代が、未婚率の上昇や核家族化の影響などにより、賃貸住宅で孤独に暮らすケースが増加しています。
賃貸管理ビジネスを継続する上で、単身高齢世帯との付き合いは避けて通れない未来といえそうです。

長期入居者ほど接触機会がゼロになりやすい構造的な問題

なぜ入居中の高齢化は見落とされやすいのでしょうか。そこには賃貸管理の「構造的な問題」があります。

長年同じ物件に住み、家賃の滞納もなく、設備トラブルの連絡もしてこない「手のかからない優良な入居者」ほど、管理会社との接触機会はゼロになります。

更新手続きも郵送や電子契約で完結してしまうため、管理会社は「入居者が現在どのような健康状態にあるか」「足腰が弱っていないか」を把握する術がありません。

また、入居者は契約時から状況が変わっていても、面倒を避けて、情報を更新せずにそのまま更新してしまうケースが考えられます。

保証人がすでに亡くなっていたり、入居者が新たに携帯電話を契約していても番号がわからなかったりすることが少なくありません。

個人情報の壁で行政・医療との情報共有も難しい

近年、個人情報の取り扱いが厳しくなってきています。

このため、オーナーなどが「最近あの部屋の入居者を見かけないが、大丈夫だろうか」などと心配に思い、役所や地域の地域包括支援センター等に問い合わせても、スムーズに情報共有がなされないケースが多々あります。

事前の明確な仕組みや同意がない限り、入居者の介護状態などの現状の共有がなされにくいのが実情です。

3. 管理会社が「対応しにくい」と感じる3つの理由

賃貸担当者が日々の業務の中で、高齢入居者へのアプローチを「対応しにくい」と感じる理由には、以下のようなものがあります。

家賃・設備トラブルがなければ何年も接点がない

前述の通り、トラブルを起こさない入居者とはなかなか接点が生まれません。
日々、退去立ち会いや新規募集、クレーム対応などの業務に追われる現場スタッフにとって、「現時点で問題が起きていない部屋」に対して自発的に連絡を入れる優先順位は、どうしても低くなってしまいます。

このため、入居者が現在、何歳なのかを把握していないことも多々あります。

緊急連絡先（家族・保証人）が機能しないケースの増加

いざという時のために契約書に記載されている「緊急連絡先」や「連帯保証人」も、入居者が高齢化しているということは、その親族や兄弟も同じく高齢化している、あるいは既に他界してしまっているケースが考えられます。

また、疎遠になっており「関わりたくない」と連絡を拒否されることもあり、いざトラブルが起きた際に連絡網として機能しないケースが少なくないのです。

安否確認・体調管理は本来業務の範囲外のため、積極的に関与しにくい

管理会社側には、「もし頻繁に声をかけて、介護が必要な状態だとわかったら、管理会社としてどこまで面倒を見なければいけないのか」という懸念が生じます。

責任の境界線が曖昧なため、下手に踏み込むことでかえってトラブルに巻き込まれるのではないかという心理的ブレーキが働き、積極的な関与を難しくしているといえます。

5. 見守りサービス導入で、管理業務はこう変わる

見守りサービスを導入することで、「第三者からの連絡で入居者を訪れたら住居で倒れていた」といった事態を回避でき、それに伴って派生するさまざまな対応に追われるのを防ぐことができます。

異常時のみ通知される仕組みで日常的な安否確認が不要に

見守りサービスを導入すると、安否確認のために管理会社が毎日入居者に電話をかけたり、訪問したりする必要がなくなります。

システムが日常の生活動線（電球の点滅、電話への応答など）を自動で判定し、「丸1日動きがない」といった異常を検知したときだけ、
アラート通知が届くような仕組みを導入することにより、現場のオペレーション負荷を最小限に抑えながらセーフティネットを準備できます。

早期発見により特殊清掃・事故物件化のリスクが大幅に低下

万が一、室内で孤独死が発生してしまった場合でも、見守りサービスがあれば早期に異常を察知できます。
早期発見ができれば、特殊清掃の費用を最小限に抑えることができ、室内のダメージも軽微で済みます。

何より、いわゆる「事故物件」としての告知義務の判断や、
心理的瑕疵による家賃の大幅な減額といった、オーナーが被る資産損失リスクを未然に回避・最小化することが可能になります。

孤独死発生時の費用補償でオーナーへの説明・対応がスムーズに

一部の先進的な高齢者向け見守りサービスには、サービス自体に「孤独死保険（原状回復費用や家賃補償）」がパッケージングされているものがあります。

これらを導入しておくことで、万が一の際もオーナーに対して「最大〇〇万円までの清掃費用・リフォーム費用がカバーされます」と提示できるため、
管理会社としての信頼度が上がり、オーナーからの不満やトラブルを未然に防ぐことができます。

6. 入居中の高齢化に対応するホームネットの見守りサービス

賃貸管理会社が抱える「入居中の高齢化リスク」を解決する具体的なソリューションとして、多くの不動産会社に選ばれているのが、
1991年より24時間体制で生活支援を行うホームネットの見守りサービスです。

入居者のライフスタイルや物件の状況に合わせて、次の3つのタイプから最適なものを選択可能です。

電球型（HNハローライト）｜スマホ不要、工事不要で即日導入できる

トイレや廊下など、毎日必ず使用する場所の「電球」を専用のLED電球に交換するだけで異常時の検知が可能なサービスです。
監視カメラのような圧迫感が一切ないため、入居者側の受け入れ拒否が少ないタイプです。

一定時間「点灯がない」、または「点灯しっぱなし」の場合に異常を検知し、速やかに通知します。
電球自体にSIM（通信機能）が内蔵されているため、室内にWi-Fi環境がなくても設置したその日から作動します。

「HNハローライト」について詳しくは、下記ページをご覧ください。
https://www.homenet-24.co.jp/service/mimamori/hellolight/

電話型（見まもっTEL）｜週2回の自動架電で生活リズムを把握

固定電話や携帯電話へ、定期的（週2回）に自動音声で体調を伺う電話をかけるサービスです。

入居者はプッシュボタンの操作（「元気です＝1」「元気じゃないです＝3」など）で答えるだけで、健康状態を把握できます。
連絡が取れなかった場合は、管理会社や親族等事前にいただいているご連絡先にメールで通知されます。

機器の設置が不要なため、手軽に、かつ低コストで導入を開始できるのが特徴です。

「見まもっTEL」について詳しくは、下記ページをご覧ください。
https://www.homenet-24.co.jp/service/mimamori/tel_plus/

アプリ型（GOOSE）｜監視感なく現役世代にも使いやすい

スマートフォンやタブレットを活用したアプリの見守りシステムです。
スマートフォンの画面ロック、充電などの操作状況をモニタリングし、利用者様がスマホを一定時間操作していない場合に『異常』と判断します。
1～3日の範囲で、どれくらいの期間で判断するかは利用者側で設定が可能です。

入居者は、いつも通りスマートフォンをご利用いただくだけで見守りが行われます。
アプリには、見守りサービス以外にエンディングノート機能も搭載しており、ご入居者にとっても付加価値を提供できる見守りサービスです。

「GOOSE（グース）」について詳しくは、下記ページをご覧ください。

https://www.homenet-24.co.jp/service/mimamori/goose/

7. まとめ

賃貸入居者の高齢化は、これから日本のすべての不動産会社が直面する、避けては通れない現実だといえます。
「まだうちの管理物件には関係ない」「トラブルが起きてから考えよう」と先送りにしていると、ある日突然の孤独死や、それに伴うオーナー離れ、多額の原状回復費用の処理といったダメージを被ることになりかねません。

更新タイミングを捉え、丁寧なアプローチと入居者に負担をかけない「見守りサービス」の導入で、管理現場の負担は劇的に軽減されるでしょう。

まずは、管理物件内の高齢入居者の割合を把握することから始め、ホームネットのような専門事業者のノウハウを活用しながら、時代に即した「安心安全な管理体制」へのアップデートを進めていきましょう。

著者情報

ホームネット株式会社　Anna.N

2022年に新卒で入社。
健康診断の予約・精算代行業務を担当した後、営業部署へ移動。
現在は高齢者向けの見守りサービスを通じて、高齢者の方やそのご家族が安心して暮らせる環境づくりをサポートしています。
一つひとつのご縁を大切に、サービスの提供を通じて地域社会の「安心の輪」を広げられるよう、日々スピード感を持って取り組んでいます。